L’une des solutions de financement d’un projet immobilier est le crédit immobilier. Un crédit immobilier engage l’emprunteur à un remboursement mensuel pendant un certain nombre d’années. La qualité d’un crédit ne se résume pas au taux (voire aux taux, car un crédit peut être constitué de plusieurs prêts) auquel il vous a été accordé, il doit avant tout être adapté à vos moyens financiers.
Ce crédit, vous pourrez l’obtenir au terme d’un parcours qui doit se construire solidement, étape par étape. C’est ce parcours que nous allons examiner minutieusement.
Les conditions sont-elles réunies pour l’achat d’un bien immobilier ?
Est-il préférable d’acheter ou de louer ?
Cette question mérite un article à elle seule, c’est d’ailleurs pour cela que nous avons traité ce sujet que vous pouvez trouver sur notre site : Faut-il acheter ou louer son logement ? Sachez néanmoins qu’il n’y a pas de réponse qui corresponde à tout le monde. Nous vous conseillons surtout de réaliser un calcul des coûts d’une location et d’un achat sur plusieurs durées pour savoir si financièrement votre intérêt se situe plus dans l’achat ou dans la location.
Combien de temps je pense garder le logement acheté ?
Si vous envisagez d’acquérir votre résidence principale, il vous faut vous projeter dans le temps. Si vous risquez de quitter ce logement pour différentes raisons (changement d’emploi, de région, de structure familiale, etc.) avant cinq ans et que vous pensez le vendre, vous n’aurez pas amorti les frais d’achat (frais de notaire, frais d’agence…) et vous risquez de perdre de l’argent.
À moins de louer ce bien et de transformer votre achat en investissement locatif…
Comment le marché risque-t-il d’évoluer ?
Il est compliqué de prévoir l’évolution du marché de l’immobilier, car il est soumis à différents paramètres.
Pour évaluer au mieux la situation, le mieux est sans doute de questionner un professionnel du secteur. Chez Immoplus29, nous pourrons vous renseigner et partager avec vous notre expertise du marché dans le secteur secteur du Pays des Abers, Lannilis et ses environs.
Les prix des logements sont-ils compatibles avec mes moyens financiers ?
Si vous avez déterminé le type de bien que vous visez (maison, appartement), si vous connaissez le secteur géographique où vous voulez achetez et si vous connaissez le prix des biens, vous avez en main les principaux éléments qui vous permettent de déterminer si vos moyens financiers vous offrent la possibilité de réaliser l’achat que vous envisagez. S’il vous faut un crédit immobilier pour cet achat, il est important de vous faire confirmer par une banque (ou un courtier) le montant qu’il vous sera possible d’emprunter.
Quel est le type de bien que je veux acheter ?
Quelle surface pour mon logement ?
La taille, la surface, le nombre et le type de pièces sont des paramètres qui doivent être étudiés et validés pour pouvoir déterminer vers quel logement engager vos recherches. Ces besoins doivent aussi être projetés dans le temps, car acheter un logement qui comprend deux chambres si vous savez qu’il y a une probabilité que vous ayez besoin de trois ou quatre chambres dans les 5 ans est une mauvaise idée. À l’inverse, si des enfants doivent quitter le foyer dans les années à venir, le nombre de pièces et le profil du logement peuvent être différents.
Votre logement doit-il comprendre certains éléments ?
Exigez-vous d’avoir un espace extérieur (jardin, rez-de-jardin, balcon, terrasse…), une place de parking ou un garage clos ou un box fermé ? Un ascenseur ? Une cave ? Une loggia ? Une piscine ?
Ces éléments ne se trouvent pas dans tous les logements et si la présence de certains d’entre eux est non négociable à vos yeux, ils entreront dans vos critères de recherche. Une recherche « critérisée » ne veut pas forcément dire qu’elle sera plus rapide et facile. Il vous faudra être clair sur vos exigences pour guider vos recherches ou celles que vous confierez à votre agent immobilier.
Avez-vous des exigences en matière d’énergie et d’isolation ?
Qu’il s’agisse de l’augmentation importante des coûts de l’énergie ou de votre volonté de préserver les ressources de la planète, vous êtes en droit d’attendre que votre logement soit économe en matière d’énergie.
Avez-vous des exigences en matière d’isolation thermique ? Visez-vous un logement classé A, B ou C au Diagnostic de performances énergétiques (DPE) ?
Par ailleurs, souhaitez-vous un chauffage électrique ? Un chauffage au gaz ? Un chauffage au fioul ? Un chauffage à l’aide d’une pompe à chaleur ? Au bois ? Avec des granules/pelés ?
Voulez-vous qu’une partie de l’énergie vienne de panneaux solaires ? Voulez-vous que le logement intègre la récupération des eaux pluviales ? Etc.
N’oublions pas l’isolation phonique qui, dans certains cas et certaines situations, donne ou fait perdre de sa valeur à une habitation.
Ainsi, de nos jours, ces aspects énergétiques et d’isolation peuvent valider ou écarter un projet d’achat. Il est actuellement difficile, voire impossible, de ne pas les prendre en compte.
Je veux acheter un appartement ou une maison ?
À surface et nombre de pièces égales, vous pouvez rechercher un appartement comme une maison. Le budget risque néanmoins d’être supérieur pour une maison qui pourrait être plus difficile à trouver qu’un appartement, sauf si vous recherchez un appartement avec ascenseur et parking, qui est un bien qui peut s’avérer difficile à trouver en Sud Finistère.
Je projette mon achat dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien ?
Maison ou appartement ? Neuf ou ancien ? La combinaison de ces deux questions rebat largement les cartes en fonction des réponses apportées. Les budgets ne seront sans doute pas les mêmes. Une maison ancienne pourrait demander des travaux avant d’être habitée (avez-vous le budget pour cela ? êtes-vous bricoleur ?), la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) va vous demander de payer avant d’habiter le bien…
Neuf ou ancien, cette question doit absolument être tranchée !
Où acheter mon logement ?
On aurait pu positionner ce critère de l’emplacement en numéro un tant il est important. En effet, le cadre de vie ne s’arrête pas aux murs de votre logement, il intègre bien évidemment tout un environnement dont vous devez absolument tenir compte : distance de votre travail, proximité de commerces, présence d’établissements scolaires, accès à vos activités de loisirs habituelles, possibilité pour vos amis et votre famille de vous rendre visite, circulation et transports en commun, accès à la fibre, etc.
Quelle est l’offre de biens que je recherche ?
Après avoir répondu aux questions précédentes, vous voilà au clair sur le type de bien que vous recherchez. Il ne reste plus qu’à examiner si ce type de biens existe, à quel prix ils se vendent et s’ils se vendent plus ou moins vite.
Il est donc temps de voir si tous les paramètres qui ont été déterminés (moyens financiers, type de bien recherché…) sont en adéquation avec l’offre du marché !
À ce stade, Immoplus29 peut parfaitement jouer son rôle d’agent immobilier auprès de vous. Nous pourrons répondre à ces questions et revenir vers vous dès que nous aurons trouvé le bien de vos rêves !
Je me mets en recherche d’une maison ou d’un appartement
Où trouver des biens en vente ?
Vous trouverez des annonces sur internet, dans les journaux, chez les commerçants et le bouche-à-oreille peut vous aider, mais rien ne remplacera un professionnel qui connaît son secteur et qui est engagé à vos côtés. Immoplus29 répond à cette définition d’un professionnel qui fait la différence. Nous connaissons parfaitement le secteur de la Cornouaille et son marché immobilier et nous mènerons des recherches qui répondront précisément à votre recherche. Nous ne vous laisserons pas sans réponse et nous nous engageons à vous tenir au courant de nos recherches. Quand le bien de vos rêves sera disponible, vous ne serez pas en retard pour le découvrir, nous viendrons vous le présenter !
Est-il possible de négocier un prix ?
Dans l’absolu, dans le commerce, tout peut se négocier ! Il n’est pas rare d’obtenir des réductions sur les biens immobiliers, c’est vrai. Tout dépend du vendeur et du bien ! Chez Immoplus29, nous tentons toujours de proposer des biens au prix du marché, au juste prix. Si votre volonté est tout de même de négocier un prix, nous vous donnerons notre avis et nous conviendrons alors ensemble de la suite à donner.
En combien de temps puis-je espérer finaliser l’achat d’un appartement ou d’une maison ?
Il est bien entendu difficile de répondre à cette question tant les délais sont variables d’une recherche à l’autre. Chez Immoplus29, nous estimons néanmoins que l’acquisition d’un logement ne doit pas se faire dans la précipitation. Chaque étape (détermination du bien recherché, recherche proprement dite, négociation, montage du dossier d’achat/prêt…) doit être réalisée en lui consacrant le temps nécessaire.
Sauf cas exceptionnel, il faut compter plusieurs semaines voire plusieurs mois pour trouver un bien. Une fois le compromis signé, l’acheteur à 60 jours pour finaliser son prêt, mais ce délai peut aussi être revu contractuellement.
Le plus souvent il se passe trois mois entre la signature d’un compromis de vente et celle de l’actif définitif (et la remise des clés !). Pour un bien neuf, les délais sont bien entendu différents puisque l’achat est réalisé avant la construction du logement, donc le plus souvent 18 à 24 mois avant la livraison.
Le financement de l’achat d’un bien immobilier
Le financement de l’achat d’une maison ou d’un appartement
Si vous disposez des liquidités pour acheter le bien de votre choix, il n’y a pas à prévoir de délai pour le financement de l’achat.
Si vous avez recours à une banque ou à un organisme prêteur, comme évoqué précédemment, celui-ci doit être sollicité en amont de façon à ce que vous connaissiez le budget dont vous disposez. Sachez que les banques préfèrent le plus souvent que l’emprunteur dispose d’un apport personnel. De cet apport (10% minimum) dépend votre capacité à convaincre une banque de vous prêter de l’argent, mais de cet apport dépend aussi le taux auquel la banque va vous prêter cet argent. Le taux d’intérêt nominal d’une offre de prêt n’est pas le seul paramètre à examiner, il convient également d’examiner le montant des frais de dossier, les frais de garantie, l’assurance emprunteur (voir plus bas au sujet des assurances), les demandes du type de domiciliation des revenus, la modularité des remboursements, les indemnités prévues (ou pas) en cas de rachat de crédit ou de remboursement anticipé, etc.
Le recours à un professionnel du type courtier en prêt immobilier peut être une bonne idée.
Sachez aussi que les mensualités de votre prêt ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus disponibles et qu’ici aussi, le recours à un courtier en prêt immobilier peut permettre de mettre les banques en concurrence et ainsi d’accéder à des taux préférentiels.
Pour en savoir plus sur ce sujet, n’hésitez pas à consulter notre article Quelles sont les étapes pour obtenir un prêt immobilier ?
Existe-t-il des aides financières à l’achat d’un bien immobilier ?
Oui, il existe des aides à l’achat d’un bien immobilier, notamment s’il s’agit d’un premier bien. Renseignez-vous sur le prêt à taux zéro (PTZ) réservé aux primo-accédants.
Pensez aussi à étudier les possibilités de prêts conventionnés, de prêts à l’accession sociale ou encore de prêt patronal « 1 % logement », sur les facilités liées à la détention de PEL (Plan Épargne Logement) ou de CEL (Compte Épargne Logement) et sur les aides aux travaux et celles aux investissements locatifs.
Quelles sont les assurances obligatoires lors de l’achat d’un bien immobilier ?
Outre l’assurance habitation, que doit impérativement souscrire la personne qui occupe un logement, le prêt immobilier doit également être assuré. Dans l’absolu cette assurance d’un crédit immobilier n’est pas une obligation légale, mais il est difficile de trouver une banque qui vous prêtera de l’argent sans exiger cette assurance (décès, accidents entrainant une invalidité permanente et totale – IPT – ou partielle – IPP – une incapacité temporaire et totale de travail – ITT – voire la perte d’emploi).
La banque vous fera d’ailleurs des offres d’assurance « maison », mais vous aurez le plus souvent tout intérêt à procéder à une externalisation de cette assurance. Cette délégation d’assurance peut être réfléchie avec l’aide d’un courtier en assurance qui peut vous permettre de facilement réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie sur la durée de votre prêt.
La banque qui vous prête l’argent ne peut pas réellement vous empêcher d’assurer le prêt ailleurs que chez elle et elle se contentera le plus souvent de simplement exiger que l’assurance que vous externalisez offre au minimum les mêmes garanties que celles qu’elle vous aura proposées.
Quels sont les frais à prévoir lors d’un achat de bien immobilier ?
Nous avons déjà évoqué le prix d’achat, le prêt immobilier (somme empruntée, intérêts, frais de dossier et autres frais bancaires), l’assurance du prêt et l’assurance du logement si le propriétaire y réside.
D’autres frais liés à une acquisition immobilière sont à prévoir :
- Les frais de notaire, soit environ 7.5 % du prix d’achat (2% à 3% pour un logement neuf) ;
- Les frais d’agence (5 à 10% chez Immoplus29) ;
- La taxe foncière (variable selon le type de logement et sa localisation) ;
- Les travaux d’entretien ;
- Les travaux « lourds » (toiture, couverture, ravalement de façade, etc.), éventuellement réalisés via la copropriété.
